2023-04-110次浏览来源：网络
（上海户籍松动，预示着“户口”将成为未来十年楼市分化的关键）
|@81大白话第91篇房产原创文章
各个城市用不断升级的调控政策制约楼市前行的背面，是纷纷用“户籍”这个最后的手段，试图抓住最后一波人口红利！
当上海户籍政策调整的新闻发出时，笔者正在上海。
对于这个新闻，并不感到惊讶，因为笔者在疫情肆虐的2月份，就发布过一个视频。
准备购房的朋友请注意，你们将成为这次疫情中最幸福的人！
这个视频是2月16日发的，其中对疫情之后的中国楼市给出了自己的一些大致判断。
比如：
中国经济和楼市大概回暖的时间
开发商会因为债务问题打折降价
2020年将成为中国楼市分化的元年
限购越严的城市，房子越值得买
今年将出现限购严的城市，限制松动的现象，也就是说购买的机会可能出现。
这些年初的判断，都应验了。
这也预示着中国楼市，将走到一个新阶段。
如果还是抱着之前的思维购买房产的话，风险将会非常之大。
为什么这么说呢？
我们一定要明白，有人不断地流入，才会有房产的买卖。
这是一个基本条件。
之前的房产交易，基本上是“躺着就能赚钱”
这是因为，城市化改革给城市带来的人口红利造成的。
笔者曾经提到过，目前城市化率在60%左右，看似没有完全实现城市化，但人口红利基本是到头了。
道理很简单，能进城的基本上都进城了，一些年龄大的，进城的可能性微乎其微了。
就算是能进城，也是投奔子女，买房的可能性也是微乎其微。
目前来说，房产的目标客户群就是85-95这个年龄层的人，而且还要是从其他城市流入的人口，买房的动力才会很大。
随着出生率的不断下降，从现在开始，需求人口的数量只会是逐年递减的。
这就基本上得出一个结论：
对于房地产来说"躺着赚钱"的时代结束了，房产对于人们来说，就是享受城市发展红利的门票。
这么说可能很多人会有质疑，“户籍”不应该是享受城市发展红利的门票吗？
大家想想，连个住的地方都没有，还有什么可享受的呢？
说回上海，这次的调整象征意义大于实际意义。
第一、数据显示2017年北大毕业生选择上海就业的本硕博加起来只有67人，占比2.77%
清华选择上海就业的本、硕、博毕业生分别占比4.1%、13.1%、97%
而2018年上海北清毕业生落户政策发布后，北大本硕博毕业生就业流向上海的有163人，占比提高到6.20%。
2019年增至186人占比提高到6.48%。
清华毕业生2018年本硕博的比例为25.2%、13.8%、9.1%
2019年为24%、13.7%、10.2%
这里面有一个很重要的原因就是房价！
能否在一个城市扎根的基础，就是是否有一套可以安家的房子。
第二、目前一些发展快的强二线城市，对人才的争夺，甚至是对人口的争夺，非常凶猛！
就目前上海的落户政策调整力度来看，仅仅增加了四所本地985高校，在留住人才这一块提升多少竞争力不说，对于非这六所高校的毕业生来说，不免显得有点带着有色眼镜看人的感觉。
全国的顶级高校很多，难道就上海的这四所高校可以比肩清华北大？
但话又说回来，人家的主场，规矩自然是人家定，但有一点一定要搞清楚，人才选择一个城市，也要看城市的友善程度的。
这一点相比于一些人口净流入多的强二线城市，就显得不是十分的友善。
第三、上海既然做出了相应的调整，自然是出现问题了，这个问题可能出现在自身的吸引力下降，也可能出现在其他城市吸引力的提升，更有可能是二者皆有。
不论是哪一点，都可能说明上海已经预感到危机的苗头了。
上海由于超级严格的户籍制度和超高的房价，已经逐步走入老龄化社会。
而上海的容量，已经接近极限，想要像其他城市一样，把口子放宽，大量进人的可能性很小。
这就制约了上海在人口流入这个问题上的操作空间。
需求和手段，让其处在一个相对尴尬的境地。
城市需要高学历人才，但高学历人才也是有数的，现在的趋势就是大量的高学历人才被政策有优势，且可以提供大量机会的城市吸走，时间长了，就会形成不可逆的趋势。
上海现在的情况就是，想要改变，但还要挑一挑。
如果上海是一种相对还算甜蜜的痛苦的话，对于很多城市来说，就是噩梦的开始。
不但没得挑，连被人挑的机会都没有。
从楼市的角度来说，这些城市未来别说投资房产的，就是刚需也会少的可怜。
这就是笔者判断未来中国楼市将走向分化的关键所在！
趋势一旦形成，是很难逆转的，分化不是单纯说房价的涨跌，对于持有房产的人来说，房子的交易周期才是最重要的。
能变现的叫资产，不能变现的，除了住，什么都不是。
而房子已经成为了国民的主要资产项，也就是说，如果房产位于人口不断流出的城市，将很有可能成为负资产，要么大幅降价变现，要么面对承担持有成本的同时，还租不出去的尴尬境地。
很多事情的发展，前期都是很难被察觉的，但当能够察觉的时候，往往都晚了，因为窗口期已经过去了。
买卖双方的角色转换，出现加速的时候，踩踏就不可避免。
刚刚也提到了，城市未来要争夺的重点就是高校毕业生。
而反观现在的高校毕业生，对于选择城市的意识也越来越强烈了。
之前就有数据显示，外卖大军中，本博硕的毕业生不少，他们很多人都是在没有找到心仪的工作之前，用这种方法保留自己应届毕业生的身份。
城市的红利也成为了这些应届毕业生的选择标准之一。
所以，对于毕业生来说，城市之间的竞争只会越来越激烈。
因为人口或人才出现断层，对于城市来说是很危险的。
尤其是现在这个城市和人都有充分意识的时候。
当超一线城市，都要加入到争夺大战的时候，大家应该要有一个清醒的认识，那就是时代真的变了！
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